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やさしい空き家講座 土地活用編

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不動産活用の豆知識

賃貸にかかわる不動産会社の立場や業務を知る


不動産会社は、入居者募集の段階では、「仲介会社」として、入居後は「管理会社」としてかかわります。また、「サブリース会社」という立場でかかわることもあります。住まいを貸すに当たって、自ら何ができるかによって、不動産会社のかかわり方が変わってきますので、しっかりと理解しておきましょう。
 

仲介業務

不動産会社は、入居者の募集活動全般をサポートします。
入居希望者の募集、契約条件の交渉、賃貸借契約の締結、入居手続きのサポートなどを行います。自ら入居者の募集ができない場合は、不動産会社に仲介業務を依頼することとなります。
 

管理業務

不動産会社は、貸主との管理委託契約に基づいて、管理業務を行います。
管理業務には、入居者の管理(賃料の収納、苦情等への対応など)と建物の管理(建物の維持や清掃など)とがあり、自ら入居後の管理ができない場合には、不動産会社にいずれか一方または両方の業務を委託することとなります。
 

サブリース

貸主から物件を一括して借りた不動産会社が、その物件の入居者を募集して転貸するとともに一定の建物管理も行うというものです。サブリース契約の場合、不動産会社は転借人の有無にかかわらず貸主に一定の賃料を支払います。そのため、貸主は、安定的な賃料収入を期待することができますが、支払われる賃料は一般的に相場よりも低くなります。
 
 

不動産賃貸の流れ


STEP1 相場を知って、賃料の目安を立てる

住まいを貸すと決めたら、いくら程度で貸せそうかの目安を立てます。
まずは、住まいの周辺の募集賃料を知ることから始めるとよいでしょう。
 

STEP2 貸した場合の収支について考える

住まいを貸すと、賃料が収入として入ってきますが、税金や管理費などの支出も考慮する必要があります。
したがって、おおむねの収入と支出がどのようなバランスになるのかを試算しておきます。
 

STEP3 賃料の査定を依頼する

不動産会社に借り主の募集を依頼する場合は、賃料の査定を依頼します。
 

STEP4 不動産会社に依頼する業務を決定し、正式に依頼する(契約を結ぶ)

住まいを貸すには、入居者を募集し、入居後の管理(賃料の授受、入居者の苦情対応、物件の清掃など)を行っていく必要があります。
これらを自ら行うことができない場合には、不動産会社へ依頼することになります。
入居者の募集を依頼する場合は仲介業務を、入居後の管理を依頼する場合は管理業務を不動産会社に依頼します。
 

STEP5 賃貸条件を決定し、入居者を募集する

賃料や契約期間など、募集に当たっての賃貸条件を決定し、入居者を募集します。
不動産会社に仲介業務を依頼した場合は、不動産会社と相談しながら賃貸条件を決定し、貸主と不動産会社が合意した方法(インターネットや情報誌への掲載など)によって募集活動を行います。
 

STEP6 入居希望者への対応、条件交渉などを行う

入居希望者からの問い合わせや物件見学に対応します。
その他、入居希望者との条件交渉なども行います。
不動産会社に仲介を依頼している場合には、これらの業務を不動産会社が行います。
 

STEP7 入居申込者を審査し、賃貸借契約を結ぶ

貸主は入居申込者の審査をし、最終的な入居者を決定します。
その後、入居者と賃貸借契約を結ぶことになります。
不動産会社に仲介を依頼している場合は、不動産会社が入居者審査や契約手続きをサポートします。
 

STEP8 入居後は管理などの対応をする

契約を結んで入居した後は、入居者からの賃料の受け入れ、入居者の苦情対応、物件の清掃などの管理を行います。また、契約期間が終了したときの契約更新や退去手続き、退去後の入居者の募集などにも対応しなければいけません。不動産会社に管理業務を委託した場合は、これらの業務を不動産会社が行います。
なお、住まいを貸すことで、家賃収入を得た場合には、確定申告も必要です。
 

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