相続した実家どうする?

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相続した空き家の問題

 

相続した不動産の問題を解決するには、手間と時間がかかります。
面倒な家の事は先送りにしがちですが、早期解決をお勧めします。

空き家の痛みが少ない

理由①:建物のいたみが少ない

建物は人が住まなくなると急速に劣化が始まります。
換気がされない宅内は、湿気によりカビやダニの発生で痛み、管理されない屋外も、草木が成長し宅内に入り込んだり、隣地へ侵入し近隣への迷惑にもなります。
長い間空き家状態になった建物は、利活用するために多くの修繕費がかかります。目に見えない壁や床の中(基礎や柱、梁など)が激しく痛むと、予定以上に費用がかかり利活用を断念せざる得ないこともあります。

所有者の問題意識が高い

理由②:所有者の問題意識が高い

相続から月日が経過していない、空き家は所有者ご自身の問題意識も高いため、利活用に積極的です。
暫く空き家を所有し慣れると、問題が先送りになります。空き家の保有は、高い維持管理費がかかり朽ちていく空き家を所有する事は多くのリスクが伴います。精神的にも経済的にも良い状態とは言えません。

過去相談者の傾向 ※当社調べ 

対象:37歳〜68歳 男女
相続から18ヶ月以内の空き家問題は解決するが
それ以上経過した空き家は放置される傾向にある
 
空き家所有者の特性
 

相続した不動産の選択肢は色々あります

【1】ご自身で利用する

自主管理

自主管理

所有する空き家を個人で管理します。主に換気、掃除、除草、ポストの片付けなどです
 

業者管理

業者管理

空き家管理を第三者に依頼できます。管理方法は大きく2つに分けられ、外周の確認と、室内に入って換気や清掃を行う方法があります。
前者は費用も比較的やすいプランが用意されていますが、後者は月額10,000円前後で行う業者が多いです。

リフォーム

リフォーム

自身が居住できるよう、原状回復のための修繕・営繕、不具合箇所への部分的な対処を行います。

リノベーション

リノベーション

機能、価値の再生のための改修、その家での暮らし全体に対処した包括的な改修を行います。所有者が予算とプランをしっかり計画する事が大切です。

【2】建物賃貸(居住用)

戸建賃貸

戸建賃貸

戸建住宅を賃貸物件として貸し出します。入居者を募集する際には、お貸しできるよう修繕やクリーニングが必要となり、事前の投資、家賃での回収プランを綿密に立てる事が必要です。戸建賃貸の入居者は長期間借りるケースが多く安定収入を見込めます。

分譲賃貸

分譲賃貸

区分所有マンションを賃貸物件として貸し出します。入居者を募集する際には、お貸しできるよう修繕やクリーニングが必要となり、事前の投資、家賃での回収プランを綿密に立てる事が必要です。

賃貸アパート

賃貸アパート

賃貸アパートの募集を行います。一般的にマンションと比較すると、家賃は低く設定されています。木造アパートは老朽化が早く進むケースも多く、相当に古くなった場合には家賃が大きく引き下げられることもあります。

賃貸マンション

賃貸マンション

賃貸マンションの募集を行います。一般的にアパートと比較すると、家賃は高く設定されています。構造上、法廷体操年数が長く長期間安定した収入を見込めますが、共用部が広いため、定期的な管理、メンテナンスを行う必要があり、管理状況が悪いと家賃の下落にも繋がります

グループホーム

グループホーム

高齢者が共同生活を送れる、住居を提供します。他の活用法が難しい築年数が古い住宅地の空き家でも、提供できるのが特徴です。

【3】建物賃貸(活用)

託児所

託児所

託児所によって受け入れ年齢は異なりますが、0歳から小学生までの受け入れを行っている託児所が多いです。決まった時間保育を行う施設というよりも、スポットでちょっと子どもを預かってほしい、例えば美容室に行く間子どもを見ていてほしいなどというときに利用されることが多いです。運営者の選定、集客が必要です。

学童保育

学童保育

主に日中保護者が家庭にいない小学生児童に対して、授業の終了後に適切な遊びや生活の場を与えて、児童の健全な育成を図る保育事業です。近年、施設数は増えており、市場性を見極める事が重要です。

宿泊施設

宿泊施設

所有物件を宿泊施設として、利用します。施設の構造や設備によってホテル営業・旅館営業・簡易宿所営業・下宿営業に分類しており、それぞれの内容が異なります。市場調査が必要です。

古民家カフェ

古民家カフェ

古民家ならではのレトロ感を生かし、カフェとして貸し出します。立地条件を選びますが、話題性があり出店コストを抑えられるため、事業性も向上します。

貸し工場

貸し工場

開発競争で中小規模の工場用地が少ないため、入居すると安定収入は見込めます。中長期の契約となるため、将来的に転用を考えるオーナー様には不向きです。

【4】建物再建築

戸建賃貸

戸建賃貸

所有地に賃貸用の戸建住宅を建設し、賃貸収入を得る土地活用です。 従来、一戸建ての貸家といえば、居住者の転勤に伴い一時的に貸し出される物件か、住み替え後に売却せず賃貸に出される中古物件がほとんどを占め、新築で建設されることはほとんどありませんでした。

マンション

マンション

アパートよりも耐久性に優れ、オートロックなどのセキュリティーも取り付けられる事から、高い家賃での募集が可能です。ただ、初期投資が大きく土地条件も限られ、利回りがアパートより劣る事があります。相続対策などで建築される事が多いです。

自宅併用マンション

自宅併用マンション

賃貸マンションの一区画に、オーナーが居住します。設計次第で入居者とオーナーの導線が分けられる為、プライバシーが守られます。建築コストが大きくなる為、収支計画は悪くなるケースが多いです。

店舗

店舗

店舗の用途で建物を計画します。入居テナントとの契約条件で、建築協力金が支払われるケースもあります。しかし、退去すると賃料収入はなくなる為、計画が必要です。入居テナントの特色を前面に出した計画にすると、再募集に苦労する事もあります。

保育園

保育園

認可型:自治体の認可取得を前提とした、保育園を計画します。園児の出入りがある為、周辺環境の条件と何よりも、近隣住民の理解が必要になります。
 
企業主導型:内閣府が始めた企業主導型の事業所内保育事業です。 これは、企業が社員の家庭を支援するための制度であり、事業所内に保育施設を完備するというものです。

【5】土地貸し

月極駐車票

月極駐車場

月額支払い制度のもとに賃貸契約する駐車場です。更地の活用ではオーソドックスな活用方法です。入庫数次第で収益は安定します。
 

時間貸し駐車場

時間貸し駐車場

時間貸駐車場は、土地だけをパーキング事業者に貸出す方法と自身がコインパーキングオーナーとして運営する方法の2つがあります。どちらも使用状況により変動があります。

コンテナボックス

コンテナボックス

一般的には定期借地による、借地契約で締結されます。契約期間内は収益が固定されます。

太陽光発電

太陽光発電

発電事業者が一定の面積を有する土地を借りて太陽光発電設備を設置し、土地所有者は、土地を貸すことの対価として、賃料収入を得る仕組みです。

野立て看板

野立て看板

立地条件、周辺環境を選びますが、敷地の一部を貸し通行人や乗客に店舗や企業などをPR、案内、誘導したりするための看板を設置します。

【6】売却(建物付き)

戸建住宅

戸建住宅

一戸建ての場合は、最寄り駅からの距離、周辺環境と合わせて、土地の形状や住宅を建てる際の制限(建ぺい率・容積率など)、敷地と道路の接道状況なども重要なポイントとなってきます。

区分所有マンション

区分所有マンション

マンションを売却する場合、ご所有のマンションや、近隣の似た立地や状態ではどれくらいの価格で売り買いされているか、市場を理解しする事が必要です

賃貸建物

賃貸建物

賃貸物件は、運営しながら常に売却のタイミングについて意識しておかなくてはなりません。入居状況や売却時期によって、評価は変わってきます。

テナント物件

テナント物件

現在テナントの入居状況で条件はそれぞれ変わってきます。入居中の場合、入居者との調整が必要になり、未入居の場合は現在の状況から次のテナント募集をしていきます。

工場

工場

操業中の工場を売却するに際して、どのタイミングで工場閉鎖をするべきか、
可能であれば、売却の時期が固まり次第、事業者や従業員に伝え、事業を終了することが望ましいです。

【7】売却(土地)

住宅地

住宅地

古い家を売却する際、建物を取り壊して更地で売却することがあります。解体のタイミング次第では、とても無駄な固定資産税が発生してしまいますので、12月31日までに取り壊しておくことが重要です。

商業地の売却

商業地

商業地は住宅地と違い、購入者がビルやホテルなど、事業用を目的として購入します。従って、取引する不動産業者もしっかり選定する必要があります。

山林の売却

山林

山林を売却する方法は、山林丸ごと売却する、木を売却するなどの用途に分かれます。接道要件、隣地との境界などの調査が必要です。

農地の売却

農地

農地は国民の食糧自給率低下を防ぐため、売買などは農地法によって厳しい規制を受けており、簡単に売ったり買ったりができないようになっています。
売れないわけではありませんが、農地を売ったり買ったりするには農業委員会の許可が必要で、家を売却するよりも少々複雑な話になってきます。

専門家が空き家周辺を調査し、地域に有効な活用方法があるか分析します。
一つの選択肢に拘らず、中立的に判断するのが特徴です※写真はイメージです
お客様が希望される活用方法がある場合には、合わせて調査いたします。

一般的な空き家売却の流れ

①取得(相続)


不動産を相続した際は、各種手続きが必要です。

 ◇遺産分割協議
 ◇不動産の登記手続き
 ◇相続税の納付※かかる場合
 ◇電気・ガスの名義変更
 
 

空き家の相続

②遺品の仕分け


処分前の仕分け作業

 ◇現金や通帳、有価証券の確保
 ◇貴金属類の確保
 ◇利用するものの分別
 
point:
 生前に貴重品の保管場所は確認しておきましょう

 
遺品の仕分け 家事代行サービス

③不用品の処分


業者に依頼して残置物を処分します

 ◇一般的な住宅200,000〜500,000円程度
 ※間取り、残置物の量、建物状況で費用は変わります
   
Point:
 衣類や布団をご自身で処分すると費用が抑えられます 
 

残置物の処分 業者への依頼

④売却活動


不動産業者と媒介契約を結び販売

 ◇販売価格は相場の価格
 ◇売却の期間を設定しましょう
 ◇近隣の取引事例を確認する
 
Point:
 売り方の工夫で、売却金額が上がることがあります
 

販売活動 専門家への相談

⑤売買契約


買い手が見つかったら契約です

 ◇契約まえに条件の交渉
 ◇確定測量の準備
 ◇手付金の受領
 
Point:円滑に売却するために事前準備が必要です
 

売買契約 引き渡し

 

⑥引渡し準備


契約での引渡し条件を整えます

 ◇更地渡しの場合は家屋の解体
 ◇隣地の住民と立会い境界の確定
 
Point:解体するお金が無くて、空き家の処分が出来ない方。
   費用はタイミング次第で売却費と相殺出来ます。
 

売買契約 引き渡し

 

⑦引渡し


いよいよ引渡しです

 ◇入金の確認
 ◇買主が個人の場合、住宅ローンの実行
 ◇所有権の移転
 
Point:移転登記は司法書士に依頼します
 

売買契約 引き渡し

 

弊社独自の強み

空き家コンサルティング株式会社 × 一般社団法人家族えんまん相続協会

 

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